こんにちは。

名古屋市の【中古マンション専門店】+【リノベ事務所】マンション倉庫です。

新着情報にて夏季休業のお知らせをアップさせていただきました。

今回のお役立ちトピックは『中古マンション何年がお買い得？』です。

中古マンション何年がお買い得？

中古マンションの価格は一般的に、築年数が経つにつれて価格が下がり、一定期間を迎えるとマンションの価格は安定します。

低値を迎えた物件は【資産価値が安定している】ということになります。

築年数の経った建物は躯体の老朽化、住宅設備の経年劣化、耐震性も心配ですよね・・・。

お買い得価格で安心・安全な中古マンションのリノベ向き物件ポイントをお伝えします！

価格面

価格面でいえば、築20年以上がオススメになります。

中古マンションの価格は、築10年で新築の70～80％程度まで下がり、古くなるにつれて次第に安くなります。

築25年～地区30年程度で底値を迎える傾向にあります。

立地や間取り等の条件が同じであれば、価格は新築のおよそ半額まで下落することもあります。

中古マンションは売主との価格交渉もしやすく、底値を迎えて価格が安定した物件は将来売却する際も、値崩れはする可能性はほとんどありません。

値段の安さだけでなく【資産価値の安定】という点でも中古マンションの購入はメリットが大きいです。

築20年以上、管理状態がポイント！

建物の寿命は管理状態によって大きく変わります。

丈夫なコンクリート建築であっても、紫外線・雨風により徐々に消耗していきます。

定期的に外壁の塗り替えをしたり、大規模修繕が必要になります。

大規模修繕は前回のトピックでお伝えした通り12年～15年に一度を目安に実施するようになっています。

修繕計画も過去の修繕履歴もない・・・

不安の多いマンションの購入は避け、必ず計画と履歴の有無を確認してください。

修繕積立金は安すぎても要注意！

マンションの資金となる修繕積立金ですが、一回の大規模修繕に必要な費用は、一戸あたり100万～120万ほど。

購入予定のマンションの積立金は足りているか、月々の支払額は適正か確認する必要があります。

10階建ての中規模マンションの場合、専有面積70㎡とした徴収金額の目安は1㎡あたり206円～356円。

一戸あたり14,420円～24,920円になります。

長期的な滞納が何件も放置されている場合は、管理組合がしっかり機能しているか不安になりますよね。

・エントランス

・駐車場・駐輪場

・ゴミ置き場

・外壁やタイルの損傷具合

綺麗に使用されているか・・・・？激しい損傷が放置されていないか・・・・？

管理状態を判断する材料になります！

築40年の物件は【新耐震基準】

今から約40年ほど前に新耐震基準が定められました。

1981年6月。建築確認日が1981年6月以降のマンションは【新耐震基準】になります。

それ以前のマンションは【旧耐震基準】によって建てられています。

旧耐震→震度5程度で倒壊しないこと

新耐震→震度6～7で倒壊しないこと・震度5で建物や躯体にダメージを負わないこと

旧耐震よりも新耐震の建物の方が厳しい基準をクリアしています。

ただし、旧耐震でも地盤がしっかりしているところに建てられており、新耐震よりも被害が少なかったケースもあります。

築古でも住宅ローン控除がつかえる？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、その年の年末時点のローン残高において、所得税・住民税の一部が戻ってくるという制度になります。

一定の要件を満たせば中古マンションでも控除が受けられます！

専有面積50㎡以上

（そのうち2分の1以上を自分で居住するために用いること）

昭和57年以降に建築された住宅
（新耐震基準適合住宅）もしくは耐震基準適合証明を取得していること

築年数が30年、40年、もしくはそれ以上であっても、耐震基準適合証明によって、耐震性が認められれば住宅ローン控除を利用することができます。

まとめ

中古マンションは新築と違い、これまでの管理状況や住民層の意識を確かめてから購入することができます。

築30年でも管理状態が悪ければ、躯体の痛み、配管の水漏れなど起こりうる可能性があります。

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