【名古屋市】中古マンションは築何年から安くなる？築20年中古マンション購入のポイントについて解説

中古マンション購入をするときに気になるのが築年数。築古であるほど中古マンションの価格は下がりやすいですが、あまりにも老朽化しているものは耐震性や経年劣化が気になり、避けたいと思う方も多くいるでしょう。

そこで今回は、狙い目の築年数について解説します。もちろん、それぞれの中古マンションによって耐震性や経年劣化の具合は異なりますが、ひとつの目安になるので、ぜひ参考にしてください。

一概に言えないが、安くなる目安は築20年以上

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

一般的に、中古マンションの平均価格は、築古であるほど下がりますが、築20年を過ぎた後、ガクンと下がることが多くなっています。

首都圏であっても築25年中古マンションの場合、平均価格は3,000万円ほど。新築マンションのおよそ半分にまで下がることもあり、一般的な収入の方でも手が届く範囲の価格だと言えるかもしれません。

さらに言うと、駅近や人気エリアは、すでに商業施設や住宅などで埋まっていることも多いため、自ずと中古マンションを選ぶことになることも少なくありません。

立地のよさは、中古マンションを手放すことになった際に重要なポイントになります。建物の価格は築30年程度で底値になってしまいますが、土地の価格は同じように下がるわけではありません。反対に、希少性が上がると、土地の価格が上がることもあるでしょう。

築20年の中古マンションにいつまで住める？

中古マンションを購入する場合、「いつまで住めるの？」ということが気になるかもしれません。

戦後の日本で普及したのが、RC造（鉄筋コンクリート造）で、税法の定めでは耐用年数が47年となっています。しかし、この47年というのは、あくまでも税法上の建物価値算定の話であり、実際に「47年で住めなくなる」ということではありません。

その一方で、いままでに建て替えや取り壊しになった中古マンションのほとんどは築50年から築60年未満までだったというデータがあります。

つまり、築20年の中古マンションを購入した場合、20～30年は問題なく住めると考えてもよいかもしれません。

ちなみに、中古マンションの取り壊しの理由は、躯体ではなく配管にありました。配管が故障した場合、築古であることも考慮して、建て替えあるいは取り壊しを選択するケースが多くなっています。

築20年の中古マンション購入で後悔しないためのポイント

中古マンションの築年数について知っていくと「築20年の中古マンションも視野に入れてみてもいいかもしれない！」と思う方もいるかもしれません。

そこで、ここからは築20年の中古マンション購入で後悔しないための3つのポイントを紹介します。

• 過去の修繕履歴はどうなっているか
• きちんと修繕積立金が管理されているか
• ごみ捨て場やエントランスなどの共用部は綺麗か

それぞれについて詳しく説明します。

過去の修繕履歴はどうなっているか

中古マンション購入の場合、過去の修繕履歴は必ずチェックするようにしてください。たとえば、外壁は雨風や紫外線などの影響を受けてどうしても経年劣化してしまいます。そこで、最後に外壁修繕をおこなったのはいつか知る必要があります。

こういった大規模修繕は、一般的に13～16年程度の周期でおこなわれます。つまり、築20年の中古マンションの場合、すでに1回目の大規模修繕が完了していることも考えられるわけです。

きちんと修繕積立金が管理されているか

中古マンション購入のとき、きちんと修繕積立金が管理されているかチェックしてください。修繕積立金とは、将来マンションが古くなって修繕が必要になったときに備えて積み立てるお金のことです。

本来、修繕積立金は区分所有者の義務ですが、さまざまな事情から滞納してしまう方もいます。そういった点も含めて管理組合がきちんと機能しているか不動産会社に調べてもらうと安心です。

ごみ捨て場やエントランスなどの共用部は綺麗か

賃貸の場合も言われることですが、ごみ捨て場やエントランスは、そのマンションの住民の雰囲気を知る重要なポイントです。

これらがきちんと綺麗に使用されているか、明らかな劣化がなく管理が行き届いているか、などをチェックしましょう。

築40年以上の中古マンションなら「旧耐震基準」で建てられているため、耐震性をチェックする

日本は地震が多い国ですので、耐震性は意識したいところ。現行の耐震基準が定められたのは、1981年6月です。

つまり、築40年以上の中古マンションは旧耐震基準で建てられています。耐震性は、その中古マンションが建っている地域や地盤なども大きく関わってくるため、築40年以上がすべて耐震性に不安があるとは限りませんが、中古マンション購入するなら意識したい情報です。

また、新耐震基準は1981年6月から施行されているため、狙い目とも言われる築20年中古マンションは「震度6～7で倒壊しないこと」「震度5程度で建物の躯体にダメージを負わないこと」という基準を満たしていることになります。

こういった情報も参考にして中古マンションを選んでいくとよいでしょう。

まとめ：名古屋市の中古マンション購入のご相談は「マンション倉庫」まで

この記事では、中古マンションの築年数について説明しました。価格の安さや耐震性などを考慮すると、築20年はひとつの区切りになりそうです。また、新しい設備がよいなら、築5～10年の中古マンションを選ぶとよいかもしれません。

こういった情報を知って、名古屋市の中古マンションをいろいろ探してみたくなったら、当社マンション倉庫の「中古マンションを探す」というページをチェックしてみてください。

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