お役立ちトピック

こんにちは！

名古屋の中古マンション専門店 【マンション倉庫】です。

マンション倉庫では、マンションを売りたいというお客様のご相談いただきます。
その中でこんな質問がありました。

マンション売ったらなんか税金とかいっぱいかかるんじゃないの？
ここで解説します。

マンション売るときの税金とは？#譲渡所得課税

譲渡所得とは

マンションを売った時に得た所得を言います。分かりやすく言うとマンションを売った時に儲けたお金です。
この儲けた部分に課税がされるのです。

譲渡所得の求め方

譲渡所得=譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）
①売った時の値段　⇒販売時の価格
②買った時の値段　⇒　物件価格＋仲介手数料＋火災保険料＋登記費用等
③売った時にかかった費用⇒　売却の仲介手数料＋印紙代等

要するに【売った値段】から【買った値段】＋【売るのにかかった経費】を引いて儲かった部分に課税されるというものなのです。

原価償却費も考慮

建物は時間とともに古くなり、資産価値が下がるため、購入費用をそのまま計上できません。
資産価値の低下した分は、減価償却費相当額として取得費から差し引きます。
計算式になります。⇒　減価償却費相当額＝取得費用×90％×償却率×経過年数

課税方式がお得になっている

譲渡所得の課税方式には、総合課税と分離課税という2つの種類があります。
【総合課税】
総合課税は、1年間の所得のすべてを合計して課税の対象とみなす課税方式。主な所得は
①事業所得
②給与所得
③配当所得
④不動産所得
⑤山林所得
⑥一時所得
⑦雑所得
⑧不動産や株式以外の譲渡所得
※総合課税は、全体の所得が多いほど納税額がアップしていきます。

【分離課税】
総合課税のように他の所得と合算せず、所得にあわせた税率を課する方式になり、所得の種類ごとに個別に課税されるため、納税額を格段に抑えられます。
不動産の譲渡所得は、分離課税を採用しています。

分離課税を採用している理由

①不動産の譲渡所得は、非常に高額になることが一般的。そのため、他の所得と合算してしまうと、納税額が高額になります。つまり、急に高い税率が課されてしまうような問題を避けるために、不動産の譲渡所得は、分離課税が採用されている。
②不動産の譲渡所得は、総合課税と異なり、一生に何度もありません。つまり、イレギュラーな所得であることが一般的なため、分離課税になっている。

税率は

①5年を超えて所有した物件を売却するとき【長期譲渡所得】
所得税：15.315%
住民税：5%
合計：20.315％
②5年未満の場合　【短期譲渡所得】
所得税：30.63%
住民税：9%
合計：39.63％

長期と短期では税率が約2倍違うので、5年経過してからの売却が圧倒的にいい！

【注意事項】
所有期間は、不動産を購入した日から売却した年の1月1日までの期間になります。
例えば、2013年6月2日に購入した場合、2018年12月2日に売ったら、2018年1月1日まで所有していたということになり、所有期間は4年になります。

譲渡所得で利用できる特約【特別控除】

公共事業のために売却

公共事業において不動産を譲渡した場合、5,000万円まで控除されます。
めちゃくちゃいい！！

3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合、3,000万円まで控除されます。
※前年・前々年に同じ特例を受けていない事が条件になります

10年超所有軽減税率の特例

所有期間10年を超えるマイホームに適用される軽減税率の特例
※3,000万円控除と併用可能
売却金額から3,000万円を差し引いて余った金額
6,000万円以下　所得税15％　住民税4％
6,000万円以上　所得税30％　住民税5％
これを使えばよっぽど課税されることはなし！！

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

家を売って損をした場合、その損失を他の所得と合算できるので、売却による損失の分だけ所得が下がり、納税額を抑えられます。また、1年で控除しきれない場合、売却の翌年から以降3年に渡って、損失を繰り越して控除できます。

農地保有の合理化等のために農地等を売却した場合

農地合理化のために売却した場合、800万円の特別控除があり。
※土地の使用用途が農地であるだけではなく、農業委員会のあっせんなどにより売っていること、地域の担い手に売却すること。

住宅地造成のために譲渡した場合の特例

特定住宅造成事業のために土地を売却する場合、1,500万円の特別控除ができます。

買換え特例

売却し、さらに高い住居を購入する場合、譲渡所得への課税を繰り延べられる特例があります。
売却価格より高い金額の住宅を取得する場合
売却によって発生した譲渡所得はの課税を次回の売却時まで伸ばせる。
【例】
4,000万円で購入した住宅を6,000万円で売却した場合
2,000万円に対し、課税されるが、売却価格より高い7,000万円の住宅を購入する場合は
2,000万円の課税は次回の売却時に伸ばすことができる。
だがこの2,000万円は次回の譲渡所得に加算される。

まとめ

マンション倉庫では、販売時の税率の計算等のアドバイスも含めマンション売却のご協力を行っております。
是非お気軽にご相談下さい！では!(^^)!

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