名古屋市内でマンションを相続したものの、「何から手を付ければいいのか分からない」「手続きや税金が難しそうで不安」と、最初の一歩を踏み出せずにいる方は少なくありません。相続したマンションの売却では、通常の不動産売却に加えて、名義を変更する「相続登記」といった専門的な手続きが必要になります。この手続きを先延ばしにすると、管理費や固定資産税といった維持費がかさむだけでなく、法的なペナルティが発生するリスクも生じます。

この記事では、相続したマンションをスムーズかつ有利に売却するための具体的な5つのステップを軸に、損をしないための不動産会社の選び方、そして知っておきたい税金の知識までを整理して解説します。名古屋のマンション専門店であるマンション倉庫（株式会社ライフサイト）が、実務の視点から不安の正体をひとつずつ解きほぐしていきます。

 

目次

• 相続したマンションを放置せず早めに方針を決めるべき理由
  • 所有し続けるだけで発生する毎年の管理費や固定資産税の負担
  • 義務化された「相続登記」を放置することによる法的なペナルティ
  • 築年数の経過に伴う資産価値の下落リスク
• 名古屋市で相続したマンションを売却する5ステップ
  • ステップ1：遺言書と相続人を確認し名義を書き換える「相続登記」
  • ステップ2：名古屋市内の類似物件から市場相場を把握する
  • ステップ3：名古屋の地域特性に強い不動産会社を比較・選定する
  • ステップ4：不動産会社と媒介契約を締結し売り出しを開始する
  • ステップ5：物件を引き渡し翌年に譲渡所得の確定申告をする
• 名古屋市の相続マンション売却で信頼できる不動産会社を見極める基準
  • 売却予定エリア（中区・千種区・名東区など）でのマンション取引実績
  • 司法書士や税理士とスムーズに連携できる体制
• 相続マンションの売却負担を軽減する知っておきたい税金の知識
  • 相続税を納めた人が使える「取得費加算の特例」
  • 「3,000万円特別控除」はマンションだと扱いが変わる点に注意
• まとめ：正しい手順を理解して名古屋でのマンション売却を成功させよう

 

相続したマンションを放置せず早めに方針を決めるべき理由

相続したマンションに住む予定も活用する予定もないなら、維持費や相続登記の期限を踏まえて早めに今後の方針を固めることが重要です。理由は、所有しているだけでコストと手続き上のリスクが積み上がっていくためです。売却・賃貸・自己利用のどれが適しているかは、物件の状態や市場動向、相続人の事情によって変わります。ただし、いずれを選ぶにしても放置は選択肢を狭めるだけなので、まずは方針を決める前提として、持ち続けることのデメリットを具体的に見ていきます。

所有し続けるだけで発生する毎年の管理費や固定資産税の負担

使っていないマンションでも、保有しているだけで固定費はかかり続けます。分譲マンションは戸建てと異なり、管理組合へ支払う費用が構造的に発生するためです。

主に次のような費用が挙げられます。

• 管理費：共用部分の清掃・点検・管理人などに充てられる毎月の費用
• 修繕積立金：将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用
• 固定資産税：毎年1月1日現在の所有者に課される税金
• 都市計画税：市街化区域内にある土地・家屋に課される税金
• 火災保険料：契約を継続する場合に発生する費用

これらを合算すると、居住していない部屋でも年間で数十万円規模の出費になるケースは珍しくありません。売却して現金化すれば、この継続的な負担から解放されると同時に、資産を有効に活かせます。

出典：都市計画税｜名古屋市 https://www.city.nagoya.jp/kurashi/zeikin/1037356/1011931/1011964.html

義務化された「相続登記」を放置することによる法的なペナルティ

相続したマンションを放置する大きなリスクは、2024年4月1日から相続登記が義務化された点にあります。従来は任意だった名義変更が、法律上の義務へと変わったためです。

制度の要点を整理します。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。遺産分割協議によって取得した場合は、協議が成立した日から3年以内という期限も別に生じます。過去の相続については扱いが分かれ、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産は、原則として2027年3月31日までが期限です。一方、2024年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合は、その知った日から3年以内が期限となります。

過料はいきなり科されるわけではなく、まず法務局からの催告があり、それでも申請しない場合に裁判所が判断する流れです。とはいえ、登記が済んでいないマンションはそもそも売却できません。放置は将来の売却の入口をふさぐ行為でもあります。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html

築年数の経過に伴う資産価値の下落リスク

売却のタイミングを先延ばしにするほど、手元に残る金額は目減りしやすくなります。マンションの資産価値は、築年数の経過とともに緩やかに下がっていく傾向にあるためです。

設備の老朽化や間取りの流行の変化に加え、周辺での新築供給や再開発の動向も価格に影響します。同じマンションでも、数年後には相場が下がっている、あるいは買い手の関心が薄れているという事態は起こり得ます。とりわけ相続マンションは、被相続人が長く住んでいた築古物件であることも多く、時間の経過が価格に与える影響は無視できません。

✓ポイント：管理費や固定資産税といった「持ち続けるコスト」、相続登記義務化に伴う「法的リスク」、そして「価値の下落」という3つの要素は、いずれも時間とともに不利に働きます。活用の予定がないマンションほど、早い段階で売却を含めた方針を検討することが、結果的に資産を守ることにつながります。

 

名古屋市で相続したマンションを売却する5ステップ

相続したマンションの売却は、正しい順序を踏めば、必要以上に身構えるものではありません。通常の売却と大きく違うのは、売り出しの前に相続特有の準備が必要になる点だからです。全体の流れをつかんでおけば、次に何をすべきか迷わずに進められます。まずは5つのステップの全体像を表で確認します。

この流れに沿って、各ステップを順番に解説します。

ステップ1：遺言書と相続人を確認し名義を書き換える「相続登記」

売却の出発点は、マンションの名義を相続人へ変更する「相続登記」です。所有者が被相続人のままでは、法律上その物件を売る権利を持つ人が確定していないためです。

まず確認したいのが、遺言書の有無と相続人の範囲です。遺言書で取得者が指定されている場合は、その内容に沿って登記を進められます。遺言書がない場合や、遺言書とは異なる分け方をする場合には、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰がマンションを取得するかを決めます。協議が期限内にまとまらないときは、法定相続分による登記や「相続人申告登記」といった選択肢もありますが、これらだけではマンションを売却できません。売却には、最終的に所有者を確定させた相続登記が必要です。手続きには戸籍の収集や書類作成の専門知識が求められるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

出典：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ｜法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00014.html

ステップ2：名古屋市内の類似物件から市場相場を把握する

売り出す前に、自分のマンションがいくらで売れそうかという相場観を持つことが欠かせません。相場を知らないまま進めると、安く手放したり、逆に高すぎて売れ残ったりする原因になるためです。

相場を把握する具体的な方法としては、同じ名古屋市内で立地・築年数・広さが近い物件の価格を調べるのが有効です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、取引価格・成約価格情報を誰でも確認できます。加えて、中部レインズ（中部圏不動産流通機構）が公表する名古屋市・愛知県の市況統計や、不動産ポータルサイトの売り出し物件も参考になります。なお、不動産会社専用のレインズ本体には一般の方はアクセスできない点には留意が必要です。おおよその価格帯をつかんだうえで複数社に査定を依頼すれば、提示額が妥当かどうかを冷静に判断できます。

出典：不動産情報ライブラリ｜国土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/

ステップ3：名古屋の地域特性に強い不動産会社を比較・選定する

売却の成否を大きく左右するのが、依頼する不動産会社の選定です。同じマンションでも、担当する会社の販売力や地域への精通度によって、成約価格やスピードに差が出るためです。

査定額の高さだけで決めるのは避けたいところです。査定額が相場より大幅に高い場合は、契約後の値下げを前提としていないか、どの成約事例や物件条件を根拠に算出したのかを確認するのが賢明です。査定の根拠を明確に説明できるか、名古屋市内での取引実績が豊富か、相続案件への対応に慣れているか。こうした観点で複数社を比較することが、信頼できるパートナー選びの近道です。会社を見極める具体的な基準は、後の章で詳しく取り上げます。

ステップ4：不動産会社と媒介契約を締結し売り出しを開始する

依頼先が決まったら、その会社と「媒介契約」を結び、正式に売却活動を始めます。媒介契約は、売主と不動産会社の役割や条件を取り決める契約だからです。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

窓口を一本化して手厚いサポートを受けたい場合は専任系、複数社を競わせたい場合は一般媒介と、方針に合わせて選びます。契約後は、写真撮影や広告掲載、内覧対応などを通じて買主を探していきます。

ステップ5：物件を引き渡し翌年に譲渡所得の確定申告をする

買主が決まったら、売買契約・決済・引き渡しを経て、翌年に確定申告を行うところまでが売却の一連の流れです。マンションの売却で利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に税金がかかるためです。

引き渡しでは、残代金の受領と同時に鍵や関係書類を買主へ渡し、所有権を移転します。譲渡所得が生じたときは、原則として売却した年の翌年の確定申告期間に申告します。注意したいのは、後述する3,000万円特別控除や取得費加算の特例を適用して税額がゼロになる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要になる点です。申告の準備は早めに進めておくと安心です。

✓ポイント：相続マンションの売却では、相続登記が売却前に必要となる重要な手続きです。ただし、確認すべきはそれだけではありません。遺言書や相続人の範囲、住宅ローンや抵当権の有無、管理費・修繕積立金の滞納、被相続人の取得費資料の有無なども確認が必要です。さらに、相続放棄は自己のために相続の開始があったことを知ったときから原則3か月以内、相続税の申告は必要な場合に原則10か月以内と、相続登記とは別の期限もあります。案件によっては、売却準備と並行して司法書士や税理士へ早めに相談することが大切です。

出典：相続の放棄の申述｜裁判所 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html

 

名古屋市の相続マンション売却で信頼できる不動産会社を見極める基準

満足のいく売却を実現するには、会社の知名度よりも「そのマンションを適正に、円滑に売る力があるか」で判断することが重要です。相続マンションの売却には、地域相場への精通と、登記や税金にまたがる手続きへの対応力が同時に求められるためです。ここでは、見極めるうえで押さえたい2つの基準を挙げます。

売却予定エリア（中区・千種区・名東区など）でのマンション取引実績

まず確認したいのが、売却したいエリアでのマンション取引の実績です。同じ名古屋市内でも、区やエリアによって需要の傾向や価格帯が大きく異なるためです。

たとえば、都心に近い中区、住宅地として人気の千種区、ファミリー層に支持される名東区では、それぞれ買い手の層も相場も違います。その地域で実際に売買を重ねてきた会社ほど、適正価格の見極めや、物件の魅力を響かせる売り出し方に長けています。査定を依頼する際は、「このエリアで直近どのような物件をいくらで成約させたか」を具体的に尋ねてみると、実力を推し量る手がかりになります。

司法書士や税理士とスムーズに連携できる体制

もうひとつの基準は、相続や税金の専門家と連携できる体制が整っているかという点です。相続マンションの売却は、不動産取引の知識だけでは完結しないためです。

相続登記は司法書士、譲渡所得の申告や特例の判断は税理士と、それぞれ専門領域が分かれます。これらの専門家とのネットワークを持つ不動産会社であれば、窓口が分散せず、手続き全体を滞りなく進められます。「登記のことは自分で調べてください」という会社と、必要な専門家をワンストップで紹介してくれる会社とでは、売主の負担が大きく変わります。相続に不慣れな売主ほど、この連携体制の有無が安心感に直結します。

✓ポイント：不動産会社を選ぶ軸は、査定額の大小ではなく「エリアでの実績」と「専門家との連携体制」です。この2つを備えた会社は、価格の根拠を筋道立てて説明でき、相続特有の手続きにも慌てず対応できます。名古屋という地域に根ざした対応力があるかどうかを、複数社との面談で見比べることが後悔のない選択につながります。

 

相続マンションの売却負担を軽減する知っておきたい税金の知識

相続したマンションの売却では、使える税制の特例を正しく理解しておくことで、手元に残る金額が変わってきます。ただし、戸建ての空き家でよく紹介される特例が、マンションではそのまま使えないケースがある点には注意が必要です。ここでは、相続マンションの売却で関わりやすい2つの制度を、適用の可否とあわせて整理します。

相続税を納めた人が使える「取得費加算の特例」

相続税を納めた方がまず確認したいのが、「取得費加算の特例」です。相続税を納めたうえに売却益にも税金がかかるという負担を和らげるために設けられた制度で、マンションも対象になります。

この特例は、相続で取得した財産を一定期間内に売却した場合、納めた相続税のうち売却物件に対応する分を「取得費」に上乗せできる仕組みです。取得費が増えれば、課税対象となる譲渡益が圧縮され、譲渡所得税・住民税の負担が軽くなります。主な適用要件は次の3点です。

• 相続または遺贈によって財産を取得していること
• その財産を取得した人が相続税を納めていること
• 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること

注意したいのは、この特例は相続税が課税された人に限られる点です。相続税の申告・納税が発生していない相続では利用できません。また、期限が定められているため、遺産分割協議が長引くと適用を受けられなくなる恐れがあります。相続税がかかった案件では、早めに売却へ動くこと自体が節税につながります。

出典：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

「3,000万円特別控除」はマンションだと扱いが変わる点に注意

3,000万円の控除と聞くと大きな節税を期待しがちですが、相続マンションでは適用の可否が物件と居住状況によって分かれます。制度が異なる2つの「3,000万円特別控除」を混同しやすいためです。

ひとつは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除」、いわゆる空き家特例です。これは耐震性の低い古い空き家の発生を抑える目的で作られており、対象は昭和56年5月31日以前に建築され、かつ区分所有建物登記がされていない家屋に限られます。つまり、区分所有建物であるマンションは原則として対象外です。もうひとつは、自分が住んでいたマイホームを売る際の「居住用財産の3,000万円特別控除」です。相続人がそのマンションを実際の生活の本拠として居住した後に売却する場合は、こちらを利用できる可能性があります。ただし、控除を受けることだけを目的とした形式的・一時的な入居は対象外とされているため、居住実態やその他の要件は税理士または税務署へ確認する必要があります。両者の違いを表に整理します。

✓ポイント：相続したマンションで利用しやすいのは「取得費加算の特例」であり、戸建て向けに紹介されることの多い空き家特例は原則として当てはまりません。どの特例が適用できるかは、相続税の有無や居住実態によって一件ごとに異なります。判断を誤ると税額が大きく変わることもあるため、確定申告の前に税理士へ確認しておくのが確実です。

出典：マイホームを売ったときの特例｜国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

まとめ：正しい手順を理解して名古屋でのマンション売却を成功させよう

相続したマンションの売却は、手順と要点さえ押さえれば、恐れるほど難しいものではありません。相続登記をはじめとする準備を整えたあとは、相場の把握、会社選び、媒介契約、引き渡しと確定申告という、一般的な売却の流れに沿って進むためです。

そして、放置は維持費・法的リスク・価値の下落という不利を招きます。早めに動き出すことが、相続登記の期限を守り、取得費加算の特例を活かし、より良い条件で売り抜けることにつながります。会社選びでは、名古屋市内での取引実績と、司法書士・税理士との連携体制を備えた相手を見極めることが成功の鍵です。

名古屋市でマンション売却や買取査定を検討しているなら、名古屋のマンション専門店であるマンション倉庫（株式会社ライフサイト）にご相談ください。リノベーション事業で培った知見を活かして高値売却を目指す仲介や、物件・契約条件によっては最短2週間での現金化を目指せる直接買取に対応し、相続・住み替え・築古物件の処分まで、売主一人ひとりの事情に親身に寄り添います。

※最短2週間は直接買取の場合の目安です。物件の状態、権利関係、必要書類、契約条件などにより期間は異なります。