離婚に向けた話し合いが進むなかで、住宅ローンが残るマンションをどうするかは、多くの方が最も頭を悩ませる問題です。結論からお伝えすると、離婚時のマンションは「売却して現金化し、ローンを完済したうえで財産分与する」方法が、将来のトラブルを最も残しにくい選択肢といえます。

共有のまま残したり名義人ではない側が住み続けたりすると、離婚後にローンの滞納が起きても、すぐには手を打てないからです。「元夫が返済を続ける約束で住み続けたものの、数年後に競売の通知が届いた」というケースは珍しくありません。

名古屋市の中古マンションに特化した「マンション倉庫（株式会社ライフサイト）」には、離婚をきっかけとしたご相談も多く寄せられます。本記事では、アンダーローン・オーバーローン別の整理手順、ペアローンの解消方法、名古屋市の市場特性を踏まえた売却のコツ、公正証書によるリスク回避策までを順番に解説します。

目次

• 離婚時のマンションは「売却して現金化」が最も安全な選択肢である理由
  • 売却益をすっきりと折半できるアンダーローンの処理手順
  • 残債が残るオーバーローン時の不足分補填と任意売却の進め方
  • どちらか一方が住み続ける場合に生じる将来の滞納・共有持分リスク
• 離婚に伴うマンションの財産分与で知っておくべき基本ルール
  • 婚姻期間中に購入したマンションは単独名義でも原則2分の1で分割
  • 独身時代の貯蓄から支払った頭金など特有財産が含まれる場合の計算方法
  • 不動産の評価額を確定させる基準日（別居時と離婚時）の考え方
• 連帯保証人やペアローンがある場合の住宅ローン整理手順
  • 片方が住み続ける際の名義一本化と金融機関による借り換え審査
  • 金融機関との交渉によって連帯保証人・連帯債務から外れる要件
  • 免責的債務引受が認められない場合の現実的な解決策
• 名古屋市内でマンションを有利かつ速やかに売却するための戦略
  • 中区・千種区・東区などの高需要エリアと郊外エリアにおける売却スピードの違い
  • 地下鉄東山線・桜通線沿線の強みを活かした売り出し価格の設定
  • 近隣住民や周囲に知られずに売却活動を進めるための不動産会社選び
• 後々のトラブルを防ぐために押さえておくべき実践的な注意点
  • 売却方針や残債支払いの合意内容を公正証書（離婚協議書）に残す重要性
  • 売却時期によって異なる居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件
  • 不動産会社と離婚案件に強い弁護士を同時に連携させるメリット
• まとめ

離婚時のマンションは「売却して現金化」が最も安全な選択肢である理由

マンションを売却して現金に換えれば、財産を「金額」で明確に分けられ、住宅ローンとの関係も離婚時点で清算できます。離婚後に元配偶者と連絡を取り続ける必要もほとんどなくなります。方針を決める前に、まずは次の5項目を確認しておくと判断がぶれません。

• マンションの所有名義（単独名義か共有名義か）
• 住宅ローンの債務者と連帯保証人（ペアローン・連帯債務の有無）
• 現在のローン完済に必要な金額
• マンションの売却見込み額
• どちらが、いつ家を出たか（出る予定か）

最後の項目は、後述する3,000万円特別控除の期限にも関わります。そのうえで、売却代金でローンを完済できるかどうかを確かめます。このとき、ローン残高だけでなく、仲介手数料や抵当権抹消費用などの売却諸費用も含めて試算することが欠かせません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売却益をすっきりと折半できるアンダーローンの処理手順

アンダーローンとは、一般に売却代金で住宅ローンを完済できる状態を指します。売却価格が残債をわずかに上回る程度だと、諸費用を払うと手元に残らない、あるいは自己資金が必要になることもあるため、実際の手残りを試算してから進める必要があります。基本の流れは次のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼し、売却見込み額を把握する
• 金融機関に、決済日時点で完済に必要な金額を確認する
• 仲介手数料・抵当権抹消費用などの売却諸費用を見積もる
• 売却価格・分け方・売却期限を夫婦で合意し、書面に残す
• 売買契約・決済の当日にローンを完済し、抵当権を抹消する

✓ポイント：査定額・完済額・諸費用という客観的な数字をそろえてから話し合うと、感情的な対立を避けやすくなります。売却期限と値下げの判断基準まで決めておくと、手続きはさらに円滑に進みます。

残債が残るオーバーローン時の不足分補填と任意売却の進め方

オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を預貯金などの自己資金で補う必要があります。抵当権を外せなければ、原則としてマンションを売ることができないからです。

自己資金での補填が難しいときの選択肢が「任意売却」です。任意売却とは、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合に、金融機関など債権者の同意を得て抵当権を抹消してもらい、一般の市場で売却する方法です。競売より市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、売却後に残った債務は、原則として引き続き返済しなければなりません。

任意売却は、住宅ローンの返済継続が難しく、通常の売却では完済できない場合などに検討されます。手続きの条件やタイミングは金融機関によって異なるため、延滞が始まる前の段階から早めに相談することが大切です。なお、個人信用情報への影響は「任意売却をしたこと」そのものではなく、返済の延滞や保証会社による代位弁済などが生じた場合に問題となります。夫婦のどちらが残債をいくら負担するのかは、売却前に必ず書面で決めておくことも欠かせません。

出典：融資住宅等の任意売却｜住宅金融支援機構

✓ポイント：オーバーローンでも、リノベーション前提の買主に向けた売り方を工夫すれば、想定より高い価格で売却できることがあります。任意売却を検討する前に、まずは複数の売却方法で価格を比較してみることが判断の近道です。

どちらか一方が住み続ける場合に生じる将来の滞納・共有持分リスク

お子さまの学区を変えたくないなどの理由から、妻と子が住み続け、夫がローンを払い続ける形を選ぶご家庭もあります。しかし、この方法には離婚後に表面化しやすいリスクがあります。まず整理しておきたいのは、次の3つの「名義」がそれぞれ別物だという点です。

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この3つが一致しないまま住み続けると、次のような問題が起こりやすくなります。

• ローン名義人の元配偶者が返済を滞納すると、住んでいる側が競売で退去を迫られる
• 名義人の再婚や転職などで、返済の約束が守られなくなる
• 共有名義の場合、相手方が自分の持分だけを第三者に売却する可能性がある

住んでいる人とローンを返している人が違う状態は、自分の努力だけでは住まいを守れない状態でもあります。住み続けたい場合は、名義の一本化や借り換えをあわせて検討する必要があります。

離婚に伴うマンションの財産分与で知っておくべき基本ルール

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚に際して分け合う制度です。名義や頭金の出どころによって分け方が変わるため、基本のルールを押さえておくことが欠かせません。なお、2026年4月1日に施行された改正民法により、家庭裁判所へ財産分与を求められる期間は、離婚から2年から5年に延長されました（同日より前に離婚した場合は従来どおり2年です）。

婚姻期間中に購入したマンションは単独名義でも原則2分の1で分割

婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持したマンションは、一方の単独名義であっても、原則として財産分与の対象となります。

専業主婦であっても、家事や育児で家庭を支えたことは財産形成への貢献と評価されます。改正民法でも、婚姻中の財産の取得・維持に対する夫婦の寄与の程度が明らかに異ならない限り、対等（2分の1ずつ）とする考え方が示されました。

出典：財産分与請求調停｜裁判所

✓ポイント：登記上の名義だけで財産分与の割合が決まるわけではありません。婚姻中に夫婦の協力で形成した財産は、寄与の程度が明らかに異ならない限り原則として対等に評価されますが、最終的な分与額は特有財産や住宅ローン、ほかの預貯金なども含めた財産全体で決まります。

独身時代の貯蓄から支払った頭金など特有財産が含まれる場合の計算方法

結婚前の貯蓄や、親から相続・贈与を受けたお金は「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象外となります。マンションの頭金に特有財産を充てた場合は、その分を考慮して分ける割合を調整します。

考え方の一つに、購入価格に占める特有財産の割合を、現在の評価額にも当てはめる方法があります。以下は考え方の一例であり、裁判所が一律に採用する計算式ではありません。

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この例では、評価額3,000万円のうち20％にあたる600万円を妻の特有財産部分とし、残りの2,400万円からローン残高1,500万円を引いた900万円を共有財産として折半する、という計算が一つの目安になります。妻の取り分は600万円＋450万円で1,050万円です。

実際の計算方法は事案によって異なるため、頭金の振込記録や通帳など、特有財産であることを証明できる資料を早めに確保しておくことが、正当な取り分を守る第一歩です。

不動産の評価額を確定させる基準日（別居時と離婚時）の考え方

財産分与では「どの時点の財産を対象にするか」と「いつの価格で評価するか」を分けて考える必要があります。

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不動産の評価時点には一律の基準があるわけではないため、争いがある場合は弁護士などへの確認が必要です。別居後の返済分や相場の変動の扱いも争点になりやすいため、最新の相場を反映した査定書を用意して協議すると、双方が納得しやすくなります。

連帯保証人やペアローンがある場合の住宅ローン整理手順

共働き世帯では、夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」や、一方が連帯保証人・連帯債務者になっているケースが多く見られます。離婚して夫婦関係が終わっても、金融機関との契約は離婚によって自動的に解消されるわけではありません。この点を見落とすと、元配偶者の滞納によって自分に請求が来るという事態を招きます。

片方が住み続ける際の名義一本化と金融機関による借り換え審査

住み続ける側がマンションの名義とローンを一本化するには、住み続ける本人の収入で単独のローンに借り換え、元配偶者の債務を完済する方法が基本です。

審査では年収・勤続年数・他の借入状況などが確認され、パート勤務や育児休業中の方は単独では借入可能額が残債に届かないこともあります。その場合は、財産分与で受け取る預貯金を返済に充てて借入額を減らすなど、資金計画の組み直しが必要です。

✓ポイント：借り換えの可否は、離婚協議の前に金融機関へ事前相談しておくと見通しが立ちます。難しそうな場合は、売却して住み替える選択肢と比較しながら進めると、話し合いが行き詰まりません。

金融機関との交渉によって連帯保証人・連帯債務から外れる要件

連帯保証人や連帯債務者から外れるには、金融機関の承諾が必要です。金融機関にとっては返済を担保する人が減ることになるため、離婚という理由だけでは原則として認められません。

金融機関が変更を検討する際の主な判断材料には、次のようなものがあります。

• 代わりの連帯保証人（親族など）を立てられるか
• 残債の一部を繰り上げ返済し、借入額を減らせるか
• 残る債務者の収入だけで、十分な返済能力があるか

これらは法律や業界で一律に決まった要件ではなく、対応の可否や条件は金融機関・住宅ローン商品によって異なります。

免責的債務引受が認められない場合の現実的な解決策

ペアローンの一方の債務を、もう一方がすべて引き受けて元の債務者を返済義務から外す手続きを「免責的債務引受」といいます。金融機関の同意が必要で、実際には認められないケースが少なくありません。

代表的な解決策として、次の方法があります。

• 住み続ける側が単独で借り換えを行い、ペアローン自体を完済する
• マンションを売却し、売却代金で双方のローンを同時に完済する

借り換えが難しい場合は、売却によって関係を清算するほうが、離婚後の生活再建を早められることが多いといえます。

名古屋市内でマンションを有利かつ速やかに売却するための戦略

離婚に伴う売却では、高値と早さの両立が求められます。名古屋市内のマンション市場はエリアや沿線によって特性が異なるため、物件の立地に合った売り方を選ぶことが結果を左右します。

中区・千種区・東区などの高需要エリアと郊外エリアにおける売却スピードの違い

中部レインズが2026年10月14日に公表した市況データによると、2026年7〜9月の名古屋市の中古マンションは727件で、平均価格は2,814万円、平均専有面積は70.73㎡でした。築年数別では「築31年〜」が309件と最も多く、築年数の古い物件も数多く取引されています。

中区・千種区・東区などは、栄や名古屋駅方面へのアクセスに優れ、中古マンションの取引が活発なエリアです。ただし、売却期間は築年数、駅からの距離、価格設定、管理状態などによって大きく異なります。郊外エリアでも、条件や見せ方しだいで買主が見つかるケースは少なくありません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

出典：中部圏市場動向－＜愛知県＞｜中部レインズ（公益社団法人中部圏不動産流通機構）

✓ポイント：郊外の築古マンションでも、リノベーションを前提に購入を考える買主は一定数います。改装後のプランや費用感を示して売り出すと、価格だけで比較されにくくなります。

地下鉄東山線・桜通線沿線の強みを活かした売り出し価格の設定

地下鉄東山線は名古屋駅・栄・千種・本山などの主要駅を結ぶ路線で、通勤・通学の利便性から根強い人気があります。桜通線も名古屋駅・久屋大通方面へ乗り換えなしで向かえるため、沿線のマンションは検討者の候補に入りやすい傾向です。

駅近など条件の良い物件は価格面で評価される可能性がありますが、売り出し価格は同じマンションや近隣の成約事例、競合物件、売却期限を踏まえて設定することが重要です。最初の価格を高くしすぎると、値下げを重ねて時間を失いかねません。売り出し価格は「売りたい価格」ではなく、近隣の成約事例と売却期限から逆算して決めることが、高値と早期売却を両立させる考え方です。

近隣住民や周囲に知られずに売却活動を進めるための不動産会社選び

「離婚することを近所や子どもの学校関係者に知られたくない」という声は、当社にご相談いただく女性の方から特によく伺います。周囲に知られずに売却したい場合は、次の点を確認して不動産会社を選ぶことが大切です。

• ポータルサイトへの掲載やチラシ、現地看板を控え、購入希望者への個別紹介を中心とする方法を相談できるか
• 不動産会社が直接買い取る「買取」に対応しているか
• 夫婦それぞれと個別に連絡を取るなど、離婚案件への配慮があるか

なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、宅地建物取引業法により、不動産会社には指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務付けられています。レインズは不動産会社間で情報を共有する仕組みで、一般の方が閲覧するサイトではありませんが、「完全に非公開で仲介できる」わけではない点は知っておく必要があります。

出典：よくあるご質問｜東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）

マンション倉庫では、仲介による売却に加えて、当社が直接買い取る買取にも対応しています。条件が整えば最短2週間で現金化できるため、周囲に知られずに早く手続きを終えたい方からご相談をいただいています。

後々のトラブルを防ぐために押さえておくべき実践的な注意点

方針が決まっても、合意内容があいまいなままでは、離婚後に「言った・言わない」の争いが起こりかねません。

売却方針や残債支払いの合意内容を公正証書（離婚協議書）に残す重要性

離婚協議で決めた内容は、離婚協議書として書面に残し、必要に応じて公証役場で公正証書にしておくことをおすすめします。離婚協議書と公正証書は同じものではありません。養育費や清算金など一定額の金銭の支払いについて、強制執行認諾文言を付した公正証書を作成しておけば、相手が支払いを怠った場合に、裁判を経ずに強制執行の手続きへ進めます。ただし、マンションを必ず売却させることまで公正証書で直接強制できるわけではありません。

出典：Ｑ1. 公正証書とは、どのようなものですか？｜日本公証人連合会

マンションに関しては、少なくとも次の内容を盛り込んでおくと安心です。

• 売却するか、どちらが住み続けるか
• 売却価格の下限と売却期限
• 売却代金の分け方、オーバーローン時の不足分の負担割合
• 住み続ける場合のローン返済者と、滞納した場合の取り決め

✓ポイント：公正証書は証拠になるだけでなく、相手方に約束を守る意識を持ってもらう効果もあります。養育費とあわせて住まいの取り決めを一つの書面にまとめておくと、後から確認しやすくなります。

売却時期によって異なる居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件

マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。離婚に伴う売却では、売却のタイミングによって適用の可否が変わるため注意が必要です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

別居して家を出た名義人は、住まなくなった日から期限のカウントが始まります。また、財産分与で不動産を渡す側には、その時点の時価で売却したものとして譲渡所得税がかかる場合がある点も見落とされがちです。税金の扱いは売却時期と手続きの順序で変わるため、売却前に税理士や税務署へ確認しておくことが欠かせません。

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

不動産会社と離婚案件に強い弁護士を同時に連携させるメリット

財産分与の割合など法的な判断は弁護士の領域ですが、マンションがいくらで、どのくらいの期間で売れるかの見通しは不動産会社でなければ示せません。

両者が連携すれば、弁護士は根拠のある査定額をもとに協議を進められ、不動産会社は合意内容に沿って売却スケジュールを組めるため、手続き全体の期間を短縮しやすくなります。相手方との直接のやり取りに負担を感じている方にとっても、専門家が間に入ることは大きな支えになるはずです。

まとめ

離婚時のマンションは、売却して住宅ローンを清算し、現金で財産分与する方法が最もトラブルを残しにくい選択肢です。残債の状況によって進め方は変わり、ペアローンや連帯保証がある場合は金融機関との調整も欠かせません。合意した内容は公正証書に残し、3,000万円特別控除などの税金面も売却前に確認しておく必要があります。

大切なのは、住まいの問題を先送りせず、離婚前の段階で売却価格とローン残高という「数字」を把握しておくことです。数字が見えれば、売却するか住み続けるかの判断も、相手方との話し合いも、ずっと進めやすくなります。

名古屋市の中古マンションに特化したマンション倉庫（株式会社ライフサイト）では、リノベーションの知見を活かした高値売却のご提案から、最短2週間で現金化できる買取まで、ご事情に合わせた売却方法をご案内しています。周囲に知られずに進めたい、まずは売却額の目安だけ知りたいという段階でも、お気軽に無料査定をご利用ください。名古屋市で離婚に伴うマンション売却をお考えの方の新しい生活のスタートを、親身にサポートいたします。